转自 铁锤微观
上篇文章，我们浅聊了政府大手以旅游为契机刺激消费需求，淄博和哈尔滨的先后爆火，就是最好的例子。今天我们就来聊聊购房需求的创造。
刺激消费和刺激买房，逻辑是相通的，本质都是大家捂紧钱包不花钱后，宏观层面以经济发展大局为重，强行出手，创造需求。
说穿了就是，你喜欢存钱，我就调降存款利率，让你的钱变毛，逼你花钱。你不喜欢买房，那我就各种放松调控，降低准入门槛，鼓励你加杠杆。
抛开政策功效不说，现在各地主打的就是“出手迅速”。
这段时间，地产相关的新闻层出不穷，个人觉得，重要的信息有三个。
参透这三个信息，就能明白地方对房地产的依赖升级，也就能领悟2024年大规模救房地产的核心打法。
一是1月9日，海口发布了6条房地产优化政策，支持居民家庭合理住房需求。外省户籍，只需2年社保/个税即可在非限购区购房。另外增加了公司可以购买住宅、离婚按现家庭计算、商品房限售年限也由五转二等新规。
为什么说海口优化房地产政策很重要？因为海南曾夸下海口，始终坚持“房住不炒”和“全域限购”主基调，以壮士断腕之决心摆脱房地产依赖。
现在看来，海口也属于向现实低头了，松绑限购本质上还是对房地产有所依赖。尤其是过去两年，在卖房、卖地、房地产税收大幅下滑的背景下，海口急需完成地产突围，因为这是地方财政不可替代的解药。
泼冷水的话，我就不说了，我只想提醒一句，警惕海量个例。
近期南京下调首套房贷利率，重庆11区发布购房补贴政策：涉及契税补贴、消费补贴、人才购房补贴等，其实和海口的做法如出一辙，都是在没有需求的情况下，强行创造需求。
事实上，这只是开始，接下来武汉、成都等地也会有所行动，依据是这些地方的新房都卖不动了，比如武汉，2023年新房销售是下滑的，全靠二手房上涨40%左右在撑，至于二手房成交量激增，很大比例是“换贷”贡献的。
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二是广州“房票安置”政策正式落地实施。
何为“房票安置”？简单来说就是，拆迁不再发安置房或者发现金，而是发房票，它是一种结算凭证，上面会写明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、有效期限一年等信息，可由本人或其直系亲属购买“指定”新建商品房。实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。
广州实行房票安置后，过去的“拆房补房”模式可能就彻底终结了。但是如果一年期满后，拆迁户仍然没有在“指定”商品房中选到中意的房子，也可以提出货币补偿。
值得一提的是，继广州成为首个落实房票安置的一线城市之后，浙江嘉兴、广东佛山也相继推出房票安置政策。
嘉兴的房票政策有所不同，有效期为2年，但有效期内未购房的，不得在房票有效期内兑换货币。此举用意再明确不过，就是逼着你妥协。
至于为什么这么多城市热衷房票安置，而不是货币化安置，我觉得原因有二：一方面货币化安置成本太高，另一方面房票安置的可操作性更强，只能购买本市指定楼盘。用意有两个，既能盘活资金短缺的项目，不需要新增，又能做到让肉烂在锅里，而不是便宜少数有价值的头部城市。
三是央行向国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三大政策银行发放抵押补充贷款（PSL）3500亿元，主要投向保障房和城中村改造等三大工程。
PSL其实就是低息贷款，熟悉2015-2019年货币化安置政策的人，对此都不陌生。直白点说就是，央行印钱透过三大政策银行，以棚改的形式发放给被拆迁户，这些人拿到钱后，再到市场上购买商品房。
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这一次与之前不同的是，只瞄准全国21个一二线重点城市。明眼人应该都看得出来，这是典型的“保大放小”，底层逻辑其实全国为数众多的三四五线城市已经拆不动了，其根源是需求已经挖掘殆尽了。
城中村改造也好、房票安置也好，PSL低息贷款也好，本质上都是指向同一个目标：拆你的老房子，给你房票、给你货币，让你再去购买指定商品房，强行创造购房需求，增加市场交易，盘活楼市。
进一步理解，这其实就是在给开发商去库存：房企卸下肩上的库存负担，有了销售回款，才能化债自救，才能到土地市场拿地，进而为地方创造财政收入。
有人说，看不懂市场上五花八门的政策，其实我们只要明白一点就行：我们预想的经济增长模式都是以地方财政为基础，所以救房企、鼓励居民加杠杆，归根结底是为了维稳地方的财政收入，这是几十年未变的底层逻辑。
房地产是典型的“击鼓传花”游戏，维持其运转的核心是一直涨和永远有人接盘。过去房企疯狂加杠杆扩张，本质上是踩准了人口红利周期，即在所谓的正周期拼命借钱，摊子铺得很大，结果周期一收缩就瞬间崩塌。
《繁花》里，爷叔跟阿宝说：纽约的帝国大厦，从底下跑到屋顶要一个钟头，从屋顶跳下来，只要八点八秒。电视剧里的描述，简直像极了我们过去二十年的地产波澜起伏。
正周期不仅仅房企赚钱，地方、金融机构，甚至是依托房地产的各种理财公司、信托机构，都赚得盆满钵盈。其中地方城市对土地财政的依赖不亚于任何一方，从去年到现在，很多城市都暴露出了财政不足的问题，即便强如上海，也显现出了财政的隐忧，开始通过上涨自来水价格未雨绸缪了。
地方缺钱为什么不加大力度卖地？
这就要提到房地产“矛盾三角”了：既要严控新房供给，又要维稳土地财政避免地方债务失控，还要稳增长确保总债务处在合理区间。
明白了这一点，我们也就懂得这段时间宏观层面祭出的“城中村改造+房票安置+PSL”组合拳打法的高明之处了，在不能拼命造新房子的情况下，在走旧模式徒增供应的情况下，通过房票+PSL的方式曲线向被拆迁户发放购买力，没有需求，就创造需求。
这波攻势明显，理论上做到了“一箭三雕”：提升了购买力、创造了新需求，同时为开发商完成了去库存任务。
但有一点必须明确，那就是广州在城市更新方面一直都遵循“原址回迁”，现在突然实行房票安置，即搞净地出让，毫无疑问阻力不小。说穿了，市民也不傻，哪种方式对自己有利，他们还是拎得清的。
当然了，这是政策之初的正常反馈，我相信上面既然打算兵行险着救市，就一定有一整套的打法，比如到期后房票打折或者作废，比如彻底堵死拆迁发钱这条路等，核心目的只有一个：维稳地方财政，把超发的货币往楼市里赶。
很多人问我2024年地产会不会好？这个问题其实很好回答，好不好取决于人民群众有没有信心。
回溯过去几轮房地产牛市，无一例外都是居民部门信心爆棚的时候，2009年的四万亿放水，2016年的棚改货币化安置，住房供给不足的年代，又拼命印钱发给老百姓，买房的信心自然是有的。
最典型的如去年一季度，疫情放开，阳康之际，所有人都摩拳擦掌，幻想在新的一年大干一场，成竹在胸，誓要夺回失去的三年。结果是拼搏了三个月后，发现越折腾越赚不到钱，越努力越没有业务，于是就开始向现实妥协。尤其是民间投资，从信心爆棚到信心丧失，也不过一两个月的时间。
说回到现在的地产行业，我没看到足以让民众2024年跑步进场买房的信号出现，直白点说，工资收入增速的信心没有出现，财富增长的信心也没有出现。前者决定了大多数人的消费行为，后者决定了少数有钱人的投资逻辑，现在这两点都没发生根本性的变化。
信心从何而来？这个话题我们聊过，概括性地说，信心建立在安全感之上。这个安全感既包括政策的稳定，切忌朝令夕改，也包括企业有订单。前者是企业经营下去的保障，后者是企业利润的来源，当然也是就业者工资收入的来源，这是购买力的源头。
我用文字阐述这一切极其简单，但真做起来却没那么容易。
因为平心而论，未来房地产很难托住中国经济的成长性了，这就像即便我们现在想提振生育率，大力度鼓励年轻人生育，也改变不了人口负增长的形势。这是整个基本面决定的，是不以人的主观意志为转移的。
放大到全局，现在房地产遇到的难题，根子上跟老龄少子化、贫富差距加大、需求锐减等有密切关系。说穿了还是供需的问题，因此其实是无解的。如果只看出生率，我们未来长期人口压力是巨大的。
当然了，不能忽略的是中美脱钩、日本高通胀加息、俄乌冲突等重大事件，对国内的投资逻辑也造成了冲击——受宏观行情不景气影响，这两年国内资产处于贬值通道，国内资金正在加速从房股中抽离，跑到海外寻求庇护。
换句话说，我们现在不仅要面对国内人口、住房等新形势的变化，还要时刻警惕全球局势对国内投资逻辑的牵连。所以，眼下救市切忌拖拉，而是应该一鼓作气，加大货币投放，把货币的乘数效应彻底发挥出来。
好消息是，有传闻说下周一要降息了。北京、上海等一线城市之前出台的房地产政策效果不障，尤其是接下来是传统的春节假期，按照惯例，市场会进一步冷却，另外考虑到三四线城市楼市承压，所以很可能会在近期下调贷款利率。
是的，这又是出口转内销的消息。但我个人觉得可信度很高，一方面三周前商业银行已经集体下调存款利率，做足了准备，另一方面，从提振房股、刺激消费的角度来看，降息的预期已经达成一致了。
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