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冲冠


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房地产的钱都去哪了

本文转自网络,署名初善君,不代表本人观点,请理性评论

很多人问房地产公司的钱都去哪儿了,几千亿的企业怎么就暴雷了,这里我用万科给大家举个例子,看看房地产公司的钱究竟去了哪里?

首先房地产公司赚了多少钱看什么?看卖房子收回了多少钱,也就是现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金,2011年-2022年十二年间万科卖房子一共收到34791亿元,这是房地产公司最核心的钱。同时还有一些当年预收的购房诚意金、合作方款项,十二年收了3022亿,同时公司支付的其他现金流加起来4270亿元,这两者由于主要是合作款,我们可以不予考虑,只看核心业务。

这些钱去哪了呢?

第一分红。很多人会说地产公司分红分走了很多钱,尤其是给实际控制人。我们看分红大户万科,十二年间分红906亿元,占收到的现金比例仅为2.6%。这是实实在在分走的钱,分走了就不会再回来了。恒大、碧桂园的这个比例只会更低,不会更高:恒大十二年间分红808亿元,碧桂园十二年间分红794亿元。

第二是支付给员工的工资。不得不说,我们的房地产牛市造就了不少从业者的造富神话,很多房地产从业者赚了不少钱。以万科为例,2011年至2022年十二年间更支付给员工1197亿元,人均年工资12.5万元,不算高,也不算低。但是这个钱占收到的现金比例仅为3.44%。

第三是支付给银行的利息。支付给银行的利息不仅在利润表中有反应,还有很多资本化利息,万科2011年至2022年十二年间更支付给银行1780亿元,这个钱比支付给员工和分红的钱都要多不少。这个钱占收到的现金比例为5.12%,说房地产公司给银行打工有点过分了。

第四是支付给上游客户的材料款。很多人都说房地产企业养活了一堆上游企业,事实上也是。万科2011年至2022年十二年间共支付给上游企业12248亿元,占收到现金的比例为35.2%,这是万科现金流向的大头。

第五是拿地金额。我们都知道房地产想有土地,必须买。据统计,2011年至2022年万科拿地金额为237亿元、722亿、870亿元、325亿元、684亿元、1320亿元、2189亿元、1351亿元、1610亿元、1349亿元、1274亿元、241亿,合计12172亿元,占收到现金的比例为34.99%,这是现金去向的另一个大头。

第六是支付的各项税费。很多人一直说税费是房地产的大头,其实还好。万科2011年至2022年支付的各项税费4647亿元,占收到的现金比例为13.36%,确实比支付员工、分红和银行的加起来都多。

第七是形成的固定资产,也就是构建固定资产支付的现金,万科十二年间只有530亿元,占比1.5%,算是比较低的。

上面七项加起来差不多是96.2%,基本上把公司赚来的现金去向全部理清楚了吧。其中拿地花了12172亿元,占比35%;支付的税费4647亿元,占比13.36%。两者合计48.36%,差不多接近50%了。然后是上游企业,包括建筑、材料等等几十万家企业,拿走了12248亿元,占比35%。最后才是银行、员工和股东(分红),一共11.16%,而股东永远是最少的。

万科如此,碧桂园、融创、恒大的现金流向也大差不差,这就回答了钱去哪儿的问题。

十几年赚的钱究竟去哪儿了,应该一目了然了,大家也知道了自己支付的房款去了哪里 。

防水图






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近日有大佬对防水图过多现象提出了意见,故删去后面的图片。如需全套图片者,请私信并适当射U后,本人将会发到图片区。



[ 此貼被冲冠在2023-08-22 10:11重新編輯 ]

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